空き家問題を徹底解説！

2023.12.27

島根県東部の皆様こんにちは！　

奥出雲町を中心に島根県東部全域で解体工事をしております株式会社まるきょうの駆け出しブログ担当ヨッシーです☺

近年、日本では空き家問題がより深刻化しています。2013年の調査では全国の空き家率は13.5％、島根県では9％以上という統計結果も出ており、年々増加傾向にあります。ですが「空き家が増えたからって何か問題があるの？」と疑問に思われる方も多いと思います。今回は空き家が増えることがなぜ問題視されているや、その解決策について詳しく解説します＾＾

Q.社会問題にもなっている空き家とは？

空き家とは、誰も住んでおらず、建物だけが残っている状態の住宅のことです。

空き家には4つの種類があります。

①売却用

売りに出している状態のもの。（買い手が見つからない）

②賃貸用

賃貸として入居者を募集中のもの。（入居者が見つからない）

③二次的利用

普段は使われていないが、管理者自体は存在するもの。（別荘など）

④その他

長期の出張や入院などで、入居者がいない状態のもの。また、管理者の死亡などで自動的に管理者となった人がそのまま物件を放置している場合もあります。

Q.空き家問題とは？

では、空き家が増えると発生する問題には何があるでしょうか？1番大きな問題は、「その他」に分類される、入居者がいるものの空き家状態になり、管理が十分にされていたい状態の物件です。売却用、賃貸用の物件は次に使ってもらえる人が見つかると解決する問題になりますが、「その他」に分類される物件は解決が難しい場合があるため問題視されています。

その他の空き家による問題は以下のようなものがあります。

①老朽化

人が住んでいる住宅だと、定期的に換気や温度調整がされるため、急激な劣化が起こることはありません。しかし、十分な管理がされていない空き家だと、換気や温度調節をする人がいないため、急激な高温や低温、湿度が高すぎるなどの問題が発生し、老朽化が加速してしまいます。

②手入れ不足による被害

空き家になると手入れする人がいなくなるため、庭の雑草や木々が生い茂り、動物が住みついたり、虫が発生したりするなどの衛生面での問題が発生する恐れがあります。他にも、もしも家が傷んできても修繕されないため、地震などの震災時に倒壊して近隣の住宅にも被害が及ぶ恐れがあります。

③防災防犯上のリスク

ホームレスの居住地になったり、不法投棄の場所になってしまうなどの防犯上の問題が出てきます。

空き家問題といえば地方の問題のイメージが多いかと思います。ですが、人口の多い主要都市でも、土地の価格が高いため買い手が見つからないというケースも見られます。他にも、交通機関などの関係で利便性が低いことから放置されてしまうという場合も多々見られます。

また、主要都市と比べ地方の方が土地が安い傾向があるため、中古の空き家物件を買わずに、新築の戸建てを買う人の方が多く見られます。

【　空き家が増えてしまう原因　】

空き家が増えてしまう理由には以下の4つがあります。

①少子高齢化

空き家が増えてしまう原因に、今社会問題となっている少子高齢化が大きく関係しています。以前は若者が多く、高齢者が少ない構図でしたが、現在は若者が少なく、高齢者が多いという構図になっているため、需要と供給のバランスに大きな変化が出ました。その関係で、主要都市でも多くの家が売りに出されているのが現状です。そうなると、中古の物件の買い手がつかなかったり、そもそも人口が減ったことで家が余っているのも現状です。

②所有者の放置

別荘として購入した後に利用せずにそのまま放置したり、出張や入院などでやむを得ず長期間放置したり、持主の死亡など、意図しない遺産相続で家の管理者になったりなど、あらゆる原因で管理するべきの所有者が家を放置してしまうケースです。このケースの場合、新たな所有者をみつけるのは困難なため、空き家問題の中でも一番問題視されています。

③中古より新築がいいという考え方

新築に比べ、中古の空き家は比較的安く購入することが可能ですが、家自体が劣化していたり、風呂やトイレ、キッチンなどといった設備が整備されていなかったり、古かったりなどの様々な問題もあります。

空き家の方が金額が安いとしても、高額な買い物するには変わりないため「どうせ高額な買い物をするなら新築の家のほうが綺麗で設備が整っていて良い」と考えられる方も多いでしょう。その結果、新築の家が増え、その一方で中古の家が増えるという現状になっています。

④節税のため

空き家でも固定資産税はかかりますが、空き家を解体して更地にすると、固定資産税が高くなってしまいます。そのため、税金を安く抑えるためにあえて解体せずに空き家を残しているケースが多いです。

【　空き家に関する税金　】

空き家に関する税金として以下のものがかかります。

◎空き家を所有する場合の税金

固定資産税は土地・建物を所有している国民全員に課せられる税金です。誰も住んでいなくても、所有者は支払わなければなりません。この中でも、空き家が市街化区域にある場合は、都市計画税の支払いも必要です。ですが、住宅用地の特例条件を満たすことでこれらの税金を安くすることができます。

◎空き家を売却する場合の税金

空き家を売却する際は、所得税と住民税がかかります。これらの所得のことを「譲渡所得」といいます。

譲渡所得は以下の方法で算出されます。

譲渡収入（※1）－取得費（※2）－譲渡費用（※3）＝譲渡所得

※1　譲渡の対価として買い手から受け取る金銭

※2　購入代金、手数料

※3　売るために直接かかった費用

この譲渡所得に対して、所得税や住民税が課税されます。また、これらの税金にも特例が設けられているため、最高3,000万円まで控除することが出来ます。

◎空き家を相続する場合の税金

空き家を相続する場合、相続税と登録免許税がかかります。相続税は「3000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除額を超える場合に発生し、登録免許税は「不動産の固定資産税評価額×0.4％」で計算されます。こちらも特例が設けられているため安くすることが出来ます。

【　空き家問題を解決するための対策　】

ご紹介したように、空き家問題には様々な要因があるため、簡単に解決できる問題ではありません。では、行政や民間ではどのような対策が取り組まれているかご紹介します。

◎行政による対策

日本政府は空き家を減らすために「空き家対策特別措置法」を制定し、空き家の再利用や、税制の優遇などに力を入れています。

また、この法律では、近隣住民の迷惑になったり、景観を損なう空き家を「特定空家」に指定して、所有者に指導することができます。また他にも、「特定空家」に指定されると、小規模住宅用地の減額（固定資産税を最大6分の1に軽減）の措置が受けられないというデメリットもあります。

◎民間による対策

自治体や民間企業、住人などが「空き家バンク」に登録したり、空き家をリフォームをして飲食店やゲストハウスなどに活用する「空き家活用」が活発に行われています。

【　空き家を増やさないための解決策　】

では、空き家を ”増やさない” ためにはどのような方法があるでしょうか。

①空き家バンクの利用

各地域の自治体で、移住者を増やす取り組みとして「空き家バンク」というものがあります。サイトに空き家の情報を掲載し、移住者や家を購入したい人とマッチングを目指す仕組みになります。

②空き家管理サービスを利用する

もし空き家が自分の家から遠かったり、頻繁に管理しに行けないような場合は空き家の管理サービスを利用することをおすすめします。月額費用を支払うと、空き家の清掃や点検、郵便物等の確認を代わりに行ってもらえます。

③リフォームして貸し出す

空き家の借り手や買い手が見つからない原因の一つに、設備の古さが挙げられます。そのためリフォームで設備を最新のものにすることで、ユーザーに興味を持ってもらえる可能性が高まります。

④売却する

空き家の処分方法で1番理想的なのは売却です。売却をする際は、リフォームや清掃等を行い、住宅の価値を高めると、買い手が見つかりやすくなります。

ただし、リフォーム等をするにはその分費用もかかるので、売り出す金額は要注意です。

④解体して更地にする

管理もできない、買い手も借り手も見つからない場合の最終手段として、解体して更地にする方法があります。中古の住宅があるより、土地だけの方が購入されやすい傾向があります。また、更地にして駐車場などに活用することも出来るためおすすめです。

まとめ

管理者が存在していても、放置されている空き家は、十分な管理がされておらず、街の景観を損なわれたり、不法投棄の現場になったり、震災時に倒壊して被害を拡大するなどの様々な問題が起こる可能性があります。もし空き家を所有している場合は、「特定空家」に指定されないように対策を、早くから実施することをおすすめします。

当社では、島根県で『任せて安心を提供する。』をキャッチフレーズに、

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